Главная | Наследовательное право | Договор аренды нежилого помещения в ипотеке

Договор ипотеки права аренды

Проблемы ипотеки нежилых зданий помещений Размещено на сайте Данная статья ставит своей целью попытку сформулировать некоторые основные проблемы заключения договоров ипотеки нежилого имущества и пути их разрешения. Ипотека здания или сооружения Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка п.

Условие договора аренды об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п.

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок п.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от В этом случае необходимо потребовать от Залогодателя документальное подтверждение отсутствия оформленных прав на земельный участок: Данная позиция подтверждена судебной практикой. Постановление ФАС Московского округа от Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что указанное здание истец приобрел на основании договора купли-продажи от года у ОАО, которому расположенный под зданием земельный участок был предоставлен в аренду сроком на три года по договору от года, заключенному с Москомземом.

Ссылаясь на положения ст. Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации, так как согласно п. В соответствии с п. Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации п. Такой договор не является недействительным ничтожным , поскольку право на земельный участок, находящийся под принадлежащими залогодателю на праве собственности помещениями, принадлежало ему по закону, но не было оформлено в натуре, поэтому не могло быть включено в спорный договор ипотеки. При обращении взыскания на сооружение или здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник залогодатель недвижимого имущества.

Хилвар договор аренды нежилого помещения в ипотеке раз наблюдал

Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью залогодателю об обращении взыскания на заложенное нежилое здание. Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на п. Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.

Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания. В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество. Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.

Образец договора ипотеки права аренды

Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке. При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на п. Такие правила содержатся в ст. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется.

При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник залогодатель недвижимого имущества.

Образцы - тематики

Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в ст. Ниже приведены судебные решения, по которым залогодержатели были лишены возможности обратить взыскание на заложенное имущество в связи с непроработкой некоторых вопросов при заключении договора ипотеки. Так как настоящая статья ориентирована на практикующих юристов кредитных организаций, надеюсь, что приведенные примеры помогут избежать осложнений при кредитовании юридических и физических лиц.

Обязательность указания в договоре залога цены каждого объекта, являющегося предметом залога Согласно п. При подготовке договора залога следует обратить особое внимание на обязательность указания в договоре залоговой стоимости каждого предмета залога в отдельности. В качестве примера приведем Постановление Арбитражного суда кассационной инстанции Волго-Вятского округа от Акционерный банк обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО о взыскании задолженности по кредитному договору.

Одновременно Банк просил обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество по договору ипотеки: Суд первой инстанции решением от В обращении взыскания на заложенное имущество суд отказал. Суд посчитал, что обращение взыскания на предмет залога невозможно, так как он не является единым имущественным комплексом и в договоре залога сторонами не согласованы цены объектов залога в отдельности. Не согласившись с принятым судебным актом, Банк обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от Изучив материалы дела, доводы заявителя кассационной жалобы и возражения на них, суд округа не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При рассмотрении спора арбитражный суд установил и материалами дела подтверждается, что в обеспечение исполнения обязательства заемщика по кредитному договору банк и ООО заключили договор об ипотеке, предметом которого явились: В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Как видно из договора ипотеки от Данные обстоятельства подтверждаются представленными в дело техническими паспортами на указанные объекты, свидетельствами о государственной регистрации прав и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее — ЕГРП.

Следовательно, вывод суда о том, что объекты недвижимости являются самостоятельными объектами и не входят в единый имущественный комплекс, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Документов, подтверждающих иное относительно единого имущественного комплекса , в дело не представлено.

Довод Банка о неправильном применении судом первой инстанции правил ст. С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклонил доводы заявителя, указанные в жалобе. Суд отказал Банку в обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством, в котором функционирует производство Залогодателя, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность. Акционерный банк обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по обязательствам Заемщика Ответчик 1.

Арбитражный суд Московской области Решением от Не согласившись с данным решением, Банк подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, иск в этой части удовлетворить. Арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных ст. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания , и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т. Особенности ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, предусматриваются ст. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.

дни договор аренды нежилого помещения в ипотеке Хедрон

Состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке ст.

Удивительно, но факт! Можо ли сдавать в аренду недвижимость купленную в кредит?

В данном случае предметом залога по договору ипотеки является 4-этажное производственное здание общей площадью ,20 кв. Из договора ипотеки не следует, что предметом залога явилось предприятие как имущественный комплекс. Однако здание, переданное в залог по договору ипотеки, является основным средством Ответчика 2, в котором функционирует его производство, лишившись которого Ответчик 2 фактически не сможет осуществлять свою деятельность. Апелляционный суд также принял во внимание, что договор ипотеки был подписан от имени Ответчика 2 директором С.

Также на этом собрании было принято решение о предупреждении директора С. Между тем, согласно выписке из реестра акционеров Ответчика 2 по состоянию на дату составления протокола, акционерами общества на этот период времени являлись Ш. Таким образом, принимая во внимание отсутствие решения акционеров Ответчика 2 о передаче в залог основных средств — недвижимого имущества Ответчика 2, а также учитывая, что заложенное недвижимое имущество является зданием, в котором функционирует производство Ответчика 2, не являющееся предметом ипотеки как имущественный комплекс, апелляционный суд считает невозможным в данном случае обращение взыскания по обязательствам Заемщика на предмет залога по договору ипотеки — недвижимое имущество.

Помимо этого, в материалах дела имеется договор поручительства, заключенный между Банком и П. Таким образом, помимо ипотеки, кредитные обязательства Заемщика были также обеспечены поручительством, в связи с чем в данном случае суд не усматривает существенных нарушений прав истца при отказе в обращении взыскания на имущество Ответчика 2. Рассмотрев доводы апелляционной жалобы в полном объеме, апелляционный суд, в связи с изложенным, находит их несостоятельными и подлежащими отклонению.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется. Необходимо отметить, что данное решение суда является весьма спорным и, возможно, будет отменено в случае его обжалования Банком. Однако, тем не менее, можно рекомендовать юристам, занимающимся подготовкой аналогичных сделок, обращать пристальное внимание на обстоятельства, послужившие основанием для отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество.

Так, необходимо получать выписки из реестра акционеров на дату принятия решений о передаче имущества в залог. Также можно рекомендовать запрашивать письменный документ, в котором Залогодатель гарантирует и заверяет Банк, что недвижимое имущество не является имуществом, лишившись которого Залогодатель фактически не сможет осуществлять свою деятельность.

К сожалению, приходится констатировать, что даже получение указанных документов не гарантирует Банку стопроцентной защиты. В заключение мы хотим привести примерный перечень документов, которые необходимы для проведения экспертизы сделки с недвижимостью. Решение о создании в случае если общество создано в процессе приватизации: Протокол о назначении исполнительного органа. Свидетельство о присвоении ИНН. Свидетельства, подтверждающие регистрацию внесения изменений в учредительные документы.

Эксклюзив №2!

Свидетельства о внесении в ЕГРЮЛ записей, не связанных с внесением изменений в учредительные документы. Информационное письмо Росстата о присвоении кодов статистики. Копия нотариально заверенной банковской карточки. Приказы о назначении лиц, указанных в банковской карточке. Свидетельство о праве собственности на Объект недвижимое имущество.

Удивительно, но факт! Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от

Договор купли-продажи Объекта иной документ , подтверждающий переход права собственности на Объект, с приложением акта приема-передачи Объекта и доказательствами оплаты; также необходимо запросить документы по Продавцу Объекта, чтобы удостовериться в правомерности проведенной сделки объем документов зависит от конкретной ситуации, но обязательно должен включать в себя: Документы, подтверждающие оплату коммунальных платежей, телефона, налога на имущество. Справка об отсутствии задолженности перед бюджетом по налогам и сборам.

Документы, подтверждающие наличие обременений на Объект залог, аренда, включая срок меньше года, и пр. Бухгалтерский баланс общества на последнюю отчетную дату и дату приобретения Объекта. Правоустанавливающие документы на землю договор аренды земли с приложением схемы участка, дополнительные соглашения к нему, документы, подтверждающие оплату аренды; свидетельство о праве собственности на землю, ином праве на землю. Постановление о предоставлении в аренду, собственность земельного участка.

Удивительно, но факт! Для целей применения п.


Читайте также:

  • Выплата долга судебным приставам
  • Обеспечение прав и законных интересов потерпевшего
  • Какие нужны документы для установление отцовства в загсе
  • Заполнение декларации 3 ндфл приодновременной покупке и продаже квартиры
  • Лишение прав 2013 в рб
  • Можно ли ездить на машине до суда о лишении прав
  • Решение трудовых споров в челябинске